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[컬럼] 한남뉴타운 소식 _ 2020년 1/4분기 정리(3월 동향 포함) 및 진행사항 들
- 2020-04-04 14:20:35
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리치부동산 장혁남 입니다.
코로나 119로 인해 부동산 시장 상승세가 꺽였다는 신문기사가 4월초 부터 나오기 시작하는 듯 합니다
.
한국에서 코로나 19가 발생한지지 4월4일 기준 75일이 경과되었다고 합니다.
한남뉴타운 시계도 어느덧 1/4분기가 끝나고 2/4분기가 시작된지 몇일이 지나버렸네요
오늘은 3월과 1/4분기까지 거래량을 살펴보고 및 조합별 사업 진행과정에 대한 소식을 전해 드리도록 하겠습니다.
먼저 각 구역 조합별 3월의 주요 소식입니다.
이미 신문 보도를 통해서 확인하신 분들도 있겠지만
한남 3구역 2020년 조합원 정기총회가 3월 25일에서 연기되어 개최하지 못했습니다.
정기 총회의 연기로 인하여 시공자 선정을 위한 임시총회도 연기되었다고 합니다.
한남3구역 조합에서는 일단 시공자 선정 총회일정을 5월 말이라고 했지만 확정되지 않은 상태인것으로 알고 있습니다.
이는 한남뉴타운 자체내의 문제가 아니라 국토부에서 코로나19 확산 방지를 위하여
정비사업조합들의 총회를 모두 5월18일 이후로 연기한 조치로 인한 것이기에 위안이 됩니다만,
시공사 선정을 위한 입찰은 예정대로 3월 27일 입찰 마감되었으며, 모
두 예상한대로 대림산업, 현대건설, GS 건설만 입찰제안서를 제출 했다고 합니다.
한남2구역은 2020년 조합원 정기총회를 4월 11일 개최하고자 하는 듯 한 모습입니다.
당초 4월 5일로 예정되었다가 약간 연기되었는데
2구역 조합원들을 대상으로 우편물 발송이 완료되었습니다.
아마도 조합원 수가 상대적으로 작고 조합장 임기만료가 4월 말 이기에 일정을 더 미룰 수 없어서
총회를 강행하는 듯한데 직접 참석보다는 우편을 통한 투표권 행사를 많이 할 것 같은 느낌이네요.
정기 총회의 12개 안건중 주요 안건을 보면
* 제2호 안건 : 임원 선임의 건에서는 조합장, 감사, 이사를 선출하는 것이고
조합장은 기존 한남 2구역을 이끌어 오셨던 조합장이 그대로 단독 후보로 나오셨습니다.
* 제3호와 4호 안건은 2020년 예산(안), 2021년 예산(안) 2건을 상정했네요.
사업시행인가를 위한 외주 용역비 항목이 각각 들어 있습니다.
* 제8호 안건이 감정평가 업체 선정과 관련한 안건이군요
한남4구역과 5구역은 지난 1, 2월과 비교하여 특별히 언급할 내용이 없습니다.
다음으로 거래동향을 살펴 보도록 하겠습니다.
거래동향을 가장 확실하게 파악할 수 있는 부분이 실제 거래사례들 입니다.
국토교통부에 거래신고된 것을 보면 비교적 정확하게 분위기를 파악 할 수 는 있겠지요.
특히 2월 중순 이후부터는 실거래 신고 기한이 30일로 단축되어서 예전이 비해 좀더 빨리 정확한 실거래 데이타를 확보할 수 있게 되었습니다.
아직 3월 거래분의 실거래 신고기간이 다 끝나지 않았지만 현재까지 3월에 전체 거래된 것이 3건으로 파악됩니다.
한남 3구역에서
대지지분 8평의 작은 원빌라 12억5천만원, 대지 168평의 5층짜리 상가주택 81억원
그리고 한남 4구역에 있는 대지지분 10평 / 전용 25평 아파트 16억5천만원 입니다.
아주 적지요? 거듭 말씀드리지만 한남 뉴타운을 거래하는 지역내 부동산은 대략
110여개 정도의 중개없소가 있다는 점과 비교해 보면 미미한 수준이라고 볼 수 있겠습니다.
그럼 2020년 1월 부터 3월까지 1/4분기의 전체 거래량을 한번 볼까요?
올해 3개월 동안 총 23건이 거래되었는데 작년인 2019년 18건과 비교하면 오히려 5건이나 늘어났네요..
이상하죠?? 2019년 초에도 2018년 9.13 대책등이 부동산 대책등이 나오면서 1월과 2월에는
거의 거래가 전멸 상태에서 3월에 간신히 13건이 거래되면서 조금씩 견딜만 했었는데
올해에는 코로나 19로 인해 상당한 기간동안 거래가 없을 가능성이 높네요
거래가 활발했던 시기인 2016년에서 2018년과 비교해 보면 거래가 줄어든 모습이 확연해 집니다.
_ 2018년 대비 : -52%
_ 2017년 대비 : -608%
_ 2016년 대비 : -165%
거래량이 많지 않아 구역별 거래비중을 확인하는 것은 큰 의미가 없지만 여전히 한남3구역의 거래비중이 압도적으로 높은 것은 사실입니다.
2019년과 비교해서 약간의 차이는 있지만 역시 현재의 데이터량으로는 의미있는 숫자는 아닙니다.
다만 2019년 전체 흐름에서 하반기로 갈수록 한남4구역 거래점유율이 증가했는데 올해 1/4분기에도 그 흐름은 이어지고 있습니다.
매물의 유형별로는 골고루 거래된 듯 합니다. 이 부분은 투자금액과 희망 배정평형과 관계가 깊은데
항상 투자금액이 큰 것 보다는 작은 것을 선호하는 것이 일반적인 재개발 투자 관점인데 거의 유사한 모습으로 나타났습니다만
현재시점에서는 큰 의미는 없다고 생각합니다.
거래금액을 보면 여전히 한남 3구역이 가장 높은 듯 합니다. 나머지 구역들은 거의 비슷하게 형성되어 있고,
유형별 매물의 절대양이 많고 적음에 따라 편차가 발생됩니다.
끝으로 향후 단기 전망을 그려본다면
구역별 선호도 면에서는 상대적으로 사업속도가 빨라서 선호되었던 한남 3구역이
코로나 119로 인하여 시공자 선정과정에 상당히 발목이 잡히고 있어 한남 2구역과는 그 진행속도면에서 올해 말이되면 격차가 거의 없을 듯 합니다.
나머지 구역들도 정기총회의 개최여부에 따라서 한남3구역과의 격차를 줄일 수 있는 절호의 기회가 되니
매수자들의 구역 선택에 있어서 사업속도가 차지하는 중요성 예년보다는 많이 줄어들 것으로 보입니다.
거래량과 가격적인 측면에서는 거래량의 감소는 단기적으로 해소될 것 같지 않는 분위기입니다
.
더욱이 거래량 침체가 지속될 가능성이 높아짐에 따라 매도자 보다는 매수자의 선택이 중요한
매수자 시장으로 무게 중심이 옮겨 가는 변곡점이 만들어 질 듯 가능성이 높아 보입니다.
따라서 대지 지분이 큰 단독다가구 주택 중심으로 실거래가격은 조정 받을 가능성이 높습니다.
물론 매도 물량이 지금보다는 더 나와서 증가한 매물의 절대량이 더 많아져야되면서 거래로 해소되는
적체 기간이 더 지속 된다는 조건이 전제되어야 할 것입니다만
개인적으로 그렇게 될 가능성에 더 높은 점수를 주고 싶습니다.
이상으로 2020년도 1/4분기한남뉴타운 소식을 마침니다.
*** 리치부동산 유튜브 계정에서 한남뉴타운 최신정보를 동영상으로 보실 수 있습니다.
https://www.youtube.com/channel/UC0gXO5xn7upl0XLU1mH9Xtg?view_as=subscriber
*** 투자매물 확인은 리치부동산 홈페이지를 통해서 확인해 보시기 바랍니다.
http://www.한남뉴타운리치부동산.com/main/grid
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