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2018년 9월 한남뉴타운과 토지거래허가에 관하여

2018-09-12 17:04:17
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안녕하세요,,,한남뉴타운 리치부동산입니다.

오늘은 2018년 8월 한남뉴타운 동향에서 언급했던 정부의 "부동산 추가 대책" 중에서 재개발 관련해서 신문 등 언론에서 얘기했던 대책중에서

가장 파급력이 강한 " 토지거래허가" 에 대해서 알아보고자 합니다.

일반인들은 토지거래허가 하면 생각나는 내용들이 주로 " 비도시지역의 농지나 임야 등 순수한 토지를 거래할 때 적용되는 제도라고 생각하시는 분들이 많을 듯 합니다.

토지거래허가를 받아야 매매 거래를 할 수 있는 토지거래허가구역의 정의는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 117조에 나옵니다.

참고로 이 조항은 2016년 1월 19일에 삭제된 규정 입니다. 삭제되기전에 규정에 의한 허가구역의 정의는 아래와 같습니다.

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률] - 삭제전

제117조(허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의

투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는

다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.

조건이 2가지 입니다.. 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는지역

그리고 그 지역은 대통령령으로 정하는 것으로 되어 있네요

그럼 왜?? 한남뉴타운과 같은 재개발 지역과 연관 시킬까요??

여러분은 한남재정비촉진지구라는 명칭도 들어 보셨을 겁니다.. 공식적인 명칭입니다.

한남뉴타운은 그냥 일반적으로 불리는 이름이고 공식적인 명칭은 "한남재정비촉진지구" 가 정확합니다.

바로 "재정비촉진지구"라는 이름이 붙어 있어서 재정비촉진지구와 관련 있는 법률은 "도시재정비촉진에 관한 특별법"이 있습니다.

[참고] 재정비촉진지구의 정의

"재정비촉진지구"란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구(地區)를 말한다.

이 법에도 제32조에 "토지거래계약에 관한 허가구역 지정) 이라는 조문이 있었습니다.

재정비촉진지구로 지정되면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 것으로 간주가됩니다.

제32조(토지거래계약에 관한 허가구역 지정) ① 제5조에 따라 지정·고시된 재정비촉진지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정된 것으로 본다.

② 제1항에도 불구하고 국토교통부장관은 재정비촉진지구의 지정이 예상되는 지역이 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역인 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라 허가구역으로 지정할 수 있다. <개정 2013.3.23> [전문개정 2011.5.30]

다만 한남뉴타운과 같은 재촉지구에서 우리가 여태까지 인지하지 못했던 것은 위의 국계법 제 117조가 삭제되면서, 도촉법의 제32조 조항도

2016년 1월 19일에 삭제가 되었기 때문입니다.

만일 한남뉴타운과 같은 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하고자 한다면 국회의 동의가 필요한 법률을 개정해야 되는 사안입니다. 바로 적용되기에는 쉽지 않을 듯 합니다.

허가구역으로 지정된 후에는 허가를 받아야 되는 기준면적은 시행령에 나와 있습니다.

이 시행령의 조항도 2009년 9월3일에 삭제되면서 한남뉴타운도 토지거래허가에서 자유로워 졌었지요..

암튼 그 당시의 기준면적은 토지면적기준 20제곱미터 이상이었습니다.

2009년 9월 3일 삭제되기전의 도촉법 시행령의 조문은 아래와 같습니다.

제37조(토지거래계약허가 면적의 범위) 법 제32조제3항에서 “대통령령이 정하는 면적 이상의 토지거래”라 함은 20제곱미터 이상의 토지거래[법 제12조제3항에 따라 고시된 재정

비촉진계획에 따라 존치관리구역(존치지역 중 3년 이내에 재정비촉진구역의 지정요건을 충족시킬 수 있다고 인정되어 재정비촉진계획에 따라 존치정비구역으로 지정된 구역 이외

의 구역을 말한다)으로 지정된 구역이나, 재정비촉진사업이 완료된 구역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제118조제1항 각 호에 따른 면적 이하의 토지거래는 제외

한다]를 말한다

그렇다면 토지거래허가를 받기 위한 조건은 무엇이 있었을까요?

첫째, 실수요자 여부 였습니다. 주택의 경우에는 즉 실제 거주하거나 거주할 계획을 갖고 있어야 합니다

마찬가지로 상가의 경우에는 실제 영업활동을 해야 하는 경우가 해당됩니다.

둘째, 무주택자가 기준 입니다. 주택을 구입할 경우 주택이 없어야 되거나, 일정 기간이내에 매도를 해야 하죠..

위 두가지 조건을 충족하게 되면 관할관청이 용산구청에서 토지거래허가 유무를 결정합니다.

그런데 지난 과거의 한남뉴타운을 뒤돌아보면 해당 시행령 조항의 삭제로 토지거래허가구역으로 제외되기까지

구청에서 허가받은 대로 사용하는지 후속점검을 했었던 것으로 기억합니다.

단순히 허가 받기위해 제출한 서류대로 이행했는지 확인 하더군요,, 이행을 안했던 분들은 과태료를 부과했었습니다.

그렇기에 거래량이 상당하게 많이 감소 되었습니다.

과연 한남뉴타운이 토지거래 허가구역으로 지정될까요??

정답은 재개발 지역에 투자하는 투자자들을 정부에서는 어떤 시각으로 바라보는지가 중요할 듯 합니다.

투기과열지구나 투기지역처럼 정량적인 수치로서 적용하는 것이 아니라 시장상황과 대책의 목적에 부합해서 결정하리라 생각됩니다.

조만간 대책이 발표될 테니 알 수 있겠지만 재개발에서 토지거래허가구역을 부활시키고 나면 더 이상의 추가 대책을 만들 수 없을 거라고 봅니다.

이상 재개발 지역에서 토지거래허가구역 지정관련 내용에 대해서 알아 보았습니다.

-------------------------------------- written by 장 혁남

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2018년 9월 한남뉴타운과 토지거래허가에 관하여

일반인들은 토지거래허가 하면 생각나는 내용들이 주로 " 비도시지역의 농지나 임야 등 순수한 토지를 거래할 때 적용되는 제도라고 생각하시는 분들이 많을 듯 합니다.

조건이 2가지 입니다.. 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는지역

그리고 그 지역은 대통령령으로 정하는 것으로 되어 있네요

그럼 왜?? 한남뉴타운과 같은 재개발 지역과 연관 시킬까요??

여러분은 한남재정비촉진지구라는 명칭도 들어 보셨을 겁니다.. 공식적인 명칭입니다.

한남뉴타운은 그냥 일반적으로 불리는 이름이고 공식적인 명칭은 "한남재정비촉진지구" 가 정확합니다.

바로 "재정비촉진지구"라는 이름이 붙어 있어서 재정비촉진지구와 관련 있는 법률은 "도시재정비촉진에 관한 특별법"이 있습니다.

이 법에도 제32조에 "토지거래계약에 관한 허가구역 지정) 이라는 조문이 있었습니다.

재정비촉진지구로 지정되면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 것으로 간주가됩니다.

다만 한남뉴타운과 같은 재촉지구에서 우리가 여태까지 인지하지 못했던 것은 위의 국계법 제 117조가 삭제되면서, 도촉법의 제32조 조항도

2016년 1월 19일에 삭제가 되었기 때문입니다.

만일 한남뉴타운과 같은 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하고자 한다면 국회의 동의가 필요한 법률을 개정해야 되는 사안입니다. 바로 적용되기에는 쉽지 않을 듯 합니다.

허가구역으로 지정된 후에는 허가를 받아야 되는 기준면적은 시행령에 나와 있습니다.

이 시행령의 조항도 2009년 9월3일에 삭제되면서 한남뉴타운도 토지거래허가에서 자유로워 졌었지요..

암튼 그 당시의 기준면적은 토지면적기준 20제곱미터 이상이었습니다.

2009년 9월 3일 삭제되기전의 도촉법 시행령의 조문은 아래와 같습니다.

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조건이 2가지 입니다.. 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는지역 그리고 그 지역은 대통령령으로 정하는 것으로 되어 있네요

그럼 왜?? 한남뉴타운과 같은 재개발 지역과 연관 시킬까요?? 여러분은 한남재정비촉진지구라는 명칭도 들어 보셨을 겁니다.. 공식적인 명칭입니다.

한남뉴타운은 그냥 일반적으로 불리는 이름이고 공식적인 명칭은 "한남재정비촉진지구" 가 정확합니다.

바로 "재정비촉진지구"라는 이름이 붙어 있어서 재정비촉진지구와 관련 있는 법률은 "도시재정비촉진에 관한 특별법"이 있습니다.

이 법에도 제32조에 "토지거래계약에 관한 허가구역 지정) 이라는 조문이 있었습니다.

재정비촉진지구로 지정되면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 것으로 간주가됩니다.

다만 한남뉴타운과 같은 재촉지구에서 우리가 여태까지 인지하지 못했던 것은 위의 국계법 제 117조가 삭제되면서, 도촉법의 제32조 조항도 2016년 1월 19일에 삭제가 되었기 때문입니다.

만일 한남뉴타운과 같은 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하고자 한다면 국회의 동의가 필요한 법률을 개정해야 되는 사안입니다. 바로 적용되기에는 쉽지 않을 듯 합니다.

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허가구역으로 지정된 후에는 허가를 받아야 되는 기준면적은 시행령에 나와 있습니다.

이 시행령의 조항도 2009년 9월3일에 삭제되면서 한남뉴타운도 토지거래허가에서 자유로워 졌었지요..

암튼 그 당시의 기준면적은 토지면적기준 20제곱미터 이상이었습니다.

2009년 9월 3일 삭제되기전의 도촉법 시행령의 조문은 아래와 같습니다.

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조건이 2가지 입니다.. 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는지역

그리고 그 지역은 대통령령으로 정하는 것으로 되어 있네요

그럼 왜?? 한남뉴타운과 같은 재개발 지역과 연관 시킬까요??

여러분은 한남재정비촉진지구라는 명칭도 들어 보셨을 겁니다.. 공식적인 명칭입니다.

다만 한남뉴타운과 같은 재촉지구에서 우리가 여태까지 인지하지 못했던 것은 위의 국계법 제 117조가 삭제되면서, 도촉법의 제32조 조항도

2016년 1월 19일에 삭제가 되었기 때문입니다.