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9.13 주택시장 안정 대책과 한남뉴타운 영향 part1.

  • 2018-09-17 14:35:00
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안녕하세요,,,한남뉴타운 리치부동산입니다. 

 정부에서 계속 언론에 흘려왔던 부동산 후속 대책이 발표 되었습니다.

​추석 연휴를 10여일 남겨두고 생각보다는 빠르게 발표 하지 않았나 생각이 듭니다.

 

 

   

 

이번 부동산 대책의 정확한 명칭이 “주택시장안정 대책” 이군요.. 앞으로는 대책 발표일을 붙여서 “9.13부동산 대책” 이라고
표현할것 같습니다.  제목만 봐도 주택시장 중심으로 대책이 나온다는 것을 알 수 있습니다.

 

기획재정부의 보도자료나 신문기사를 보신 분들도 이번 대책의 내용을 대부분 알고 계시겠지만  이번 부동산 대책의

주요 내용을 보니 저는 이렇게 요약하겠습니다.

 

“ [금융대출억제] 와 [부동산 보유세 부담증가]를 통한 
                [다주택자] 중심으로  부동산  [투기수요 억제]를 위한  대책이다 ”

​

물론 주택공급에 관한 대책은 21일에 별도로 발표하겠다고 해서 수요와 공급 2가지 방향으로 대책을 만들게 되는 군요.

 

그럼 이번에 발표한 "9.13 주택시장 안정 대책" 내용을 한남뉴타운(한남재정비촉진지구) 입장에서 해석해 보도록 하겠습니다.

​

 

​

​

금번 대책에서 가장 한남뉴타운에 영향을 줄 수 있는 요소는 주택구입 목적의 주택담보대출 규제가 한층 강화된 부분입니다.

 

한남뉴타운(한남재정비촉진지구)에 있는 주택을 구입할 경우

* 9.14(금)부터 (대책발표일 9/13 이전 계약 및 계약금 수수는 해당없음)

* 2주택 이상 보유세대는 대출금지

* 1주택 보유세대는 실수요 또는 불가피한 사유에 해당 될 경우 LTV 40%, DTI 40% 적용하여 대출.

* 특히 공시가격 9억 초과 주택은 2년 이내 전입(무주택 세대)하거나, 2년 이내 기존 주택 처분조건(1주택 세대)입니다.

 본 대출규제 기준을 한남뉴타운(한남재정비촉진지구)에서 거래될 수 있는 주택에 적용시키면


공시가격 9억원이 넘어가는 주택은

2018년 공시지가 기준 1650만원, 대지면적 65평 이상 되는 주택이 해당될 수 있습니다. 

 

이러한 기준으로 각 구역별로 대략적인 숫자를 파악해 보면

 

한남 2구역 : 20개 미만 / 한남 3구역 대략 115개 /  한남 4구역  대략 100개 /  한남 5구역  대략 85개 내외 주택이 해당될 수 있을 것으로 보입니다.

물론 공시지가와 주택가격이 매년 상승되어 왔기에 내년인 2019년에는 더 늘어 날 수 있게지만 전체 토지등 소유자 수에 비하면 그리 큰 영향을 미치는 부분은 아니라고 판단 됩니다.

 

 

 그런데 한남뉴타운에서 매매거래된 양상을 보면 매수자중 많은 분들이 "1주택자 이상으로 "  “ 주택임대사업자” 등록을 통한 대출 활용한 거래가 많았는데  9.13대책에서 주택임대사업자 관련한 대출을 금지하는 것으로 했네요

 

[한남뉴타운에 적용되는 주택임대사업자  ]

* 한남뉴타운에서 신규 주택담보대출은 LTV 40% 도입

* 공시자격 9억 초과 신규 주택 구입은 원천적으로 금지 

* 9월 14일 이후 1주택 이상자가 한남뉴타운에 주택을 새로 구입하고, 임대주택을 등록할 경우 기존 주택담보 대출이 있으면

   대출이 아예 금지되고, 임대주택등록시 주던 혜택인 종부세 합산과세, 양도세 중과혜택 배제​

* 임대주택등록자에 대한 양도세 감면 조건에도 면적기준(전용85￦)에 주택가액 기준을 신설 (임대개시시 공시가격 6억​이하)

   _ 양도세 100% 감면과 장기보유 특별공제 50%, 70%이 함께 적용 되면서,

   _ 주택임대 사업자로서 의무 위반시 과태료를 현행 1천만 이하에서 상향
 

​주택임대사업자 등록을 통한 대출이 원천적으로 어려워 지게 되면 많은 현금이 동원되어야 하기에

대출억제 대책은 한남뉴타운(한남재정비촉진지구) 투자에 관심 있는 분들이 실제 매수로 이어질 수 있는 기회가 많이 줄어 들고

결국 거래량을 감소 시킬 수 있을 듯 합니다. 

 

실제로 2018년 1월에서 8월까지  한남뉴타운  한남2구역, 한남3구역, 한남4구역에 있는 보광동의 실제 거래금액을 파악해 보면

현금투자금액이 꽤 많이 필요하고 그 금액조차도 증가했다는 것을 알수 있었습니다.

​

아래의 그래프는 분할다세대, 원빌라 그리고 대지면적 20~30평 주택과 30~40평 주택의 거래사례의 평균가격을 표시한 것입니다.

​



 

분할다세대 지분의 경우  전세가 통상 5천만원 내외 정도 이니 대출없다면 현금투자 금액은 1월에 7억에서 6~8월에는 8월1천만원으로 상승했군요.

원빌라역시 전세금액이 1억~1억5천만원 정도 수준이니 1월에  8억미만인 투자금액이 10억원 이상으로까지 증가했군요.

 

 

 

단독, 다가구 주택의 경우에는 어떨까요?  대지지분 10평대의 초소형 주택을 제외하고 일반인들이 투자금액이 비교적 작을 것으로 예상하는

대지면적 20평대와 30평대 주택의 평균 매매금액을 산출해 보면 역시 10억 이상의 투자금액이 소요됩니다.

​

​

 

​

*** 위 그래프들은 매매시세가 아니고 거래금액의 평균일 뿐 입니다.​ 오해는 하지 말아 주세요.

​

즉, 한남뉴타운(한남재정비촉진지구)의 매물들에 대한 가격대를 고려해 보면 주택임대사업자 등록을 통한 대출이 그동안 아주 유용했다는 것을 잘 아시겠죠..만일 무주택 실수요자가 거주 목적으로 접한다면 좋겠지만 역시 주거환경이 그리 녹녹치 않기에 가능한 주택을 찾는 것 조차 쉽지 않습니다

​

다음글에서는 part 2.편으로  보유세 관련한 내용과 한남뉴타운에 대해 언급해 보도록 하겠습니다.

 

--------------------------------------------------- written by 장혁남

 

 

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