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9.13 주택시장 안정 대책과 한남뉴타운 영향 part 2.

  • 2018-09-17 15:53:37
  • 324
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안녕하세요,,,한남뉴타운 리치부동산입니다


9.13 주택시장 안정 대책과 한남뉴타운 영향 part 1. 에 이어 
 

​

​

두 번째로  부동산 보유세중 “ 종합부동산세”를 올리는 부분에 대해서 한남뉴타운(한남재정비촉진지구) 입장에서

해석해 보도록 하겠습니다

​ 

각종 언론에서도 종합부동산세가 얼마가 많이 올라가는지에 대해서 금애과 각종 그래프를 가지고 설명하고 있습니다.

현재 정치권 일부에서도 세금폭탄 정책이는 비판이 나오고 있는 부분이기도 합니다. 

 

그렇다면 과연 종합부동산세를 올리는 부분이  한남뉴타운의 거래에 많은 영향을 미칠까요? 

저 개인적으로는 대출억제 보다는 느낌이 많이 약하다고 생각 됩니다.

 

일단 종합부동산세의 산출 구조를 먼저 알아야될 필요가 있습니다.

 

종합부동산세 주택의 경우 세금산출 방식은  

 

[주택공시가격 합산금액 – 6억원 (단, 1세대 1주택자는 9억원 공제 )]
  
   × 공정시장가액 비율 
   × 세율
   ‐ 법정공제액
   + 농어촌특별세(종부세 20%)
-------------------------------------------
   = 최종 부과, 징수세액

 
일단  주택공시가격을 기준점으로 출발하고 보유한 주택의 주택공시가격을 합산하여 6억원 또는 9억원을 차감한 금액을

 과세표준금액으로 정하게 됩니다.  

​

여기에 공정시장가액 비율과 세율을 곱하게 됩니다.

물론 세액공제도 있습니다. 아래의 3가지 기준에 해당되면 법정공제액을 적용합니다.

  •  

[종합부동산세에서의 법정공제] 
1. 재산세중 종부세 과세표준에 대한 재산세 상당액

2. 1세대 1주택 장기보유자 세액공제와 고령자 세액공제

3. 세부담 상한액중 초과하는 금액

 

     

    

이번 대책에서 한남뉴타운에 적용되는  3주택이상자와 조정대상지역내 2주택 이상자에 대해서

​

 1. 세율 상향으로 추가과세 0.5~2% => 0.6~3.2%
2. 세부담 상한율 150% => 300% 상향

3. 공정시장가액비율 현행 80%를 연 5%p 씩 100%까지 인상

4. 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선
이외에도 
   _ 고가 1세대 1주택자 장기보유 특별공제 요건 강화

   _  조정대상지역내 일시적 2주택자 중복보유 허용기간 단축

 

등 입니다. 

​

​

​

그럼 한남 3구역에 있는 주택들의  2018년 주택 공시가격을 볼까요??

 

대지면적 7평 정도 된는  분할다세대는 3억2천만원 내외

대지면적 10~13평 내외 원빌라는 5억원 내외

대지면적 30평 내외 단독다가구 주택은 4억원 내외

대지면적 50평이 넘어가는 단독다가구 주택이 7억선 입니다.
 

서울 및 수도권에서   웬만한 아파트를 보유한 상태에서 한남뉴타운에 있는 주택을 매입하게 되어  2주택 세대주가 되면

종합부동산세 과세대상이 될 확률이 높군요.  그런데 그 이유가 한남뉴타운에 있는 것은 아닙니다.


중구 신당동에 위치한 입주 17년차 된 아파트의 주택공시가격을 살펴보면 20평대 3억7천만원, 30평대 5억원, 40평대  6억원  

정도 였습니다.

이 신당동의 아파트 보다  더 높은 공시가격, 즉 더 비싼 아파트를 가지고 있다면  한남뉴타운외에 입지가 괜찮은

웬만한 도시재정비촉진구역에 투자해도 역시 종부세에 해당될 가능성이 매우 높겠지요.
 

 

그래서 저는 종합부동산세로인하여 한남뉴타운의 거래에 영향을 줄 수 있을 수 는 있지만 이 조건은 다른 뉴타운지역도 동일하다고 생각합니다.

​

저의 생각은  전체 거래에 영향을 미치기 보다는 한남뉴타운 구역내 매물 유형에 따라 다르게 나타날 수 있을 것으로 판단 됩니다.  ​

 

한남뉴타운의 거래에있어서 큰 흐름을 떠올려 보면  

​

2017년 작년 상반기 동안 매수 흐름은 “ 지분이 작은  분할, 원빌라에서 지분이 큰 단독주택, 다가구 주택, 상가주택으로 갈아타기” 

그리고 8.2대책 발표후인  2017년 3/4분기부터 2018년 1/4분기까지는 “ 투자금액이 작은 물건인 소형 지분 선호로 회귀”

그리고 2018년 2/4분기 부터는 현재까지는 “투자금액에 맞는 적당한 물건중 상대적 프리미엄 작은 것” 으로 흐름이 이어 졌다고 생각됩니다.  
​(지속적으로 리치부동산의 글을 꾸준히 읽어 보신 분들은 느낌으로 !!!) 

 

이렇게 흐름이 바뀌게 된  개별 요소들은
 

* 분할다세대, 원빌라 대비 단독주택 등의 지분가격이 상대적으로 저평가 되었다는 인식과 대출을 이용할 경우 투자금액에 있어서 별반 차이 없었다는 점.
* 8.2대책 발표후  시중 일반은행의 대출 규제 적용으로 현금 보유 자금의 한계로 투자 물건 선택의 제한

* 그리고  2018년 한남뉴타운 주택의 공시가격( 2018년  4월30일)이 상승으로 착시 현상 등으로 판단 됩니다. 

 
이제 9.13 대책으로  “공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선” 어떤 의미를 가지고 있는지 예상이 될 수 있을 겁니다. 

저는 개인적으로  단독주택 보다는 공동주택의 공시가격이 상대적으로 상당히 높았다고 판단했었는데 이제 평균에 수렴하는 계기가 되지 않을까 생각합니다

.

이 글을 보시는 모든 분들이 즐거운 추석명절과 행복한 한남뉴타운 투자자가 되시길 기원합니다.

​

-----------------------------------------------------------   written by  장 혁남

 

 

 

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