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2019년 1월_한남뉴타운 표준주택가격인상과 영향은?_part
- 2019-02-01 12:08:46
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두번째 주제로 한남뉴타운에서 표준단독주택 가격이 올라가면 어떤 영향이 있을 것인가 로 넘어가 봅니다.
표준주택가격이 올라 갔다는 것은 재산세와 종합 부동산세가 늘어난다는 것은 잘 아실 것입니다.
비단 보유세가 상승하는 것외에 한남뉴타운에서 가격과 분담금에도 영향을 미치는 중요한 요소로 생각됩니다.
제 생각을 요약하면 다음과 같습니다.
첫째, 토지의 표준지 공시지가가 상승하고 개별 공시지가 역시 상승할 것이다.
둘째, 단기적으로 거래 가격을 상승 시키는 요인으로 작용할 수 있다.
단, 매도자 우위의 부동산 시장 이었다면
세째, 장기적으로는 조합원 분담금 역시 증가할 수 있다.
이번에 공시한 주택가격은 결국 토지가격과 건물가격의 합계 입니다.
일반적인 지역에서 신축주택은 건물가치가 상당히 크게 나타납니다.
하지만 한남뉴타운내의 단독주택, 다가구 주택은 대부분 건축된지 30년이 지난 것들이 대부분 입니다.
건물가치의 감가상각이 거의 끝났다고 봐야 되죠.
즉, 공시된 주택가격에서 건물 부분이 차지하는 비중은 10% 내외이고, 90% 내외는 토지의 가치가 가격으로 환산된 것이라는 점이죠.
따라서, 금번 1월에 공시한 단독주택가격이 한남뉴타운에서 큰 폭으로 상승했다면,
2월에 공시예정인 표준지 공시지가 역시 큰 폭으로 상승할 것으로 예상할 수 있습니다.
표준지 공시지가가 상승은 표준지를 기준으로 지자체에서 다시 산정하는 개별 공시지가를 상승시킬 것입니다.
한남뉴타운 내에서 고시된 개별공시지는 단독주택 매매시 중요한 기준 역할을 합니다.
일반적인으로 재개발 지역에서 투자자가 매매 대상 매물을 결정할때 가급적 공시지가가 높은 매물을 선택하려고 합니다.
현재 진행단계에서 한남뉴타운은 조합원 개인별 평가금액과 권리가액이 산출되지 않았기때문에
예상되는 평가금액으로 해당 매물의 경쟁력을 비교하는데 여기에 사용되는 지표가 개별 공시지가 이기 때문입니다.
물론 실제 감정 평가에서는 표준지를 기준으로 합니다
한남뉴타운에서도 단독주택의 예상 감정가격을 얘기할때 토지가격은 공시지가 * 보정률을 많이 활용합니다.
(한남3구역 조합의 경우에 보정율을 1.7배를 적용했더군요)
따라서 개별공시지가가 상승한 만큼 전체적인 예상평가 금액이 높아지는 결과치가 나오게 되면서,
실제 매매된 금액이 상승한 부분을 상쇄해 버리게 됩니다.
즉, 매매 금액이 고정된 상태에서 예상 평가금액만 상승하게 되면 그 차액이 줄어들게 되죠..
우리는 그 차이를 프리미엄이라고 표현하는데 모든 재개발 구역에 거래되는 매물은 프리미엄이 있습니다.
지역별로 그 금액의 크기에 차이가 있을 뿐이죠..
이렇게 되면 단기적으로 부동산 시장이 상승기의 매도자 우위 시장에서는 프리미엄이 감소된 만큼
가격을 상승시키는 요인이 될 수 있습니다.
현실이 꼭 그렇게 된다는 것은 아니지만
투자자 입장에서는 상대적으로 투자 메리트가 증가하는 것으로 보이게 됩니다.
허나 장기적으로는 실제 조합원 들의 평가 금액이 상승하게 되면 전체적인 정비사업 비용이 늘어나게 됩니다.
한남뉴타운 정비사업의 기본 구조는 현재 단독주택을 보유한 조합원들이
본인 소유의 주택과 토지를 현물로 출자하고 여기에 건축비용 등을 일반분양을 통해 조달하거나
부족한 금액은 조합원이 현금 납부하고 완성된 아파트로 돌려 받는 사업 입니다.
여기에서 조합원이 현물 출자한는 주택과 토지는 조합원 마다 크기, 위치, 효용가치 등이 다 다르기에
금전으로 환산하는 것이 감정평가 입니다.
감정평가 금액이 올라가면 정비상업의 전체적인 원가가 상승하게 되는 것이라
부족한 금액을 충당하기 위해서는 일반분양분에서 분양가를 상승시켜 분양을 하거나,
조합원 분양분에 대해서도 마찬가지로 분양가격을 상승시켜야 되는데
일반 분양분의 가격을 올리기 어렵게 된다면
결국 조합원의 분담비율이 높아질 수 밖에 없겠습니다.
정확하게 이런 모든 것들이 종합되어 관리처분계획을 수립하게 되는 것이죠..
지금까지 2회에 걸쳐서 국토부에서 공시한 표준주택가격의 상승율이 얼마나 되는지 살펴 보았고,
어떤 의미를 가지는 지 한남뉴타운에 미치는 영향까지 살펴 보았습니다.
다시한번 행복한 구정 연휴 보내시면서 새해 복 많이 받으시기 바랍니다.
-------------------------------------- 리치부동산 장 혁남
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