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2019년 2월중순_한남3구역 사업행시행인가를 앞두고 전체적인 한남뉴타운 분위기
- 2019-02-15 18:21:26
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한남뉴타운 리치부동산 입니다.
최근 한 경제신문에 한남3구역 관련 기사가 실렸습니다.
신문기사의 내용을 다시 정리해 보도록 하겠습니다
1. 3월초에 용산구청에서 한남3구역 사업시행계획에 대한 주민공람 예정되어 있음
2. 별 다른 민원 없으면 3월말에는 사업시행인가가 날 듯
3. 사업시행인가후 시공사 선정 나설 예정으로
조합에서는 준공,입주 시점을 조합에서는 2024년으로 예상4. 한남뉴타운 거래는 절벽수준으로 조사되어 9.13대책이후 3~4건만 거래되었다.
사업시행인가 3월이나 4월에 나올 것 같다는 얘기는 지역내에서 구정 연휴에 들어가기 전부터 계속 흘러나오는 얘기 였었는데,
연휴가 끝난지 얼마 지나지 않아 한국경제신문과 다른 신문에서도 함께 기사화 되어 보도 되었습니다.
전체적인 시장 부동산 시장 분위기 때문인지는 몰라도 크게 이슈화 되는 모습은 아니었지만
기사로 인하여 한남뉴타운 관련 문의가 약간은 늘어난 듯 합니다.
즉, 기사가 나오기 이전과 이후 모습이 조금 다르긴 합니다만 분위기가 고조되거나 달아오른 모습은 아닙니다.
실제로 용산구청에서 사업시행인가 공람을 한다면 달라질 수 있겠지만
최근 몇 개월동안 한남뉴타운은 거래 절벽이라는 표현이 어울릴만 했습니다.
지난 2018년 9.13 대책 이후부터 기사가 나오기 전까지 실제 거래 거래량은 2018년 10월 2건, 11월 1건, 12월 4건으로 총 7건이 거래되었으며,
12월에 거래된 2건은 특수관계인간의 거래로 실제 5건 정도 입니다.
2017년 4/4분기 96건, 2016년 4/4분기 90건과 비교해서 거래량 감소폭이 매우 크게 나타났습니다.
2019년 들어서는 아직 실거래 신고 기한이 끝나지 않은 관계로 정확치는 않지만 1월에2~3건 정도 거래된 것으로 보입니다.
2018년 1월에만 100여건, 2017년 1월에도 30여건, 심지어 2016년 1월에도 6건 정도 거래된 것과 비교해서 큰 차이가 나는군요
거래된 가격은 어떨까요?
가격을 살펴보니 저의 주관적인 판단으로는 2018년 3/4분기 거래된 사례 5건중 급매물 이라고 생각되는게 1건,
2019년에 1월에는 2~3건중 2건이 급매물 거래라고 생각되는군요.
한마디로 작년 3/4분기부터 1월까지는 급매물 가격 수준에서만 거래가 되었는데 그 숫자조차도 매우 적은 상태에서
단정할 수 는 없겠지만 느낌적으로는 2018년 초반에 거래되었던 가격수준이라고 판단됩니다.
구체적인 사례로 말씀드리면
2018년 12월에 거래되었던 대지지분이 아주 작은 한남 3구역 분할 지분이 5억7천만원에 거래되었는데,,
***(아쉽게도 저 역시 거래를 못 시키기 위해 대기중이었는데 고객이 설득이 조금 늦어져서 무척 안타까웠습니다.)
이와 비슷한 지분은 2018년 3월에 6억6천만원, 2017년 11월에 6억에 거래된 사례가 있습니다.
또한 2019년 1월에 거래된 사례중 한남3구역 단독주택 대지지분 21.5평이 10억5천만원 이하에 거래된 것으로 파악됩니다.
비슷한 지분 크기으 단독주택이 2017년 4/4분기에 평균 9억원 정도에 거래되었고
2018년 9월 13억3천만원으로 최고가로 거래되었으며,
2018년 2월 이후에는 평균 12억초반대가 거래 시세였습니다.
*** (물건의 개별 특징으로 인해 정확한 가격 수준의 비교는 불가능하니 단순 참고용 입니다)
그렇다면, 실제 사업시행인가가 나오게 되면 한남 3구역의 거래 분위기는 어떻게 바뀔까요?
제가 생각하는 시나리오는
사업시행인가 전까지 3월 이후 4월까지 거래는 반짝 증가할 것으로 보이나
3/4분기 가격 수준으로 회복되어 거래 되기에는 어려울 듯 싶고,
급매물은 거의 정리가 되어 더 이상 가격이 급매물 수준으로 하락하지는 않겠습니다.
또한 주로 거래되는 물건들은 현금 투자금액 기준으로 7억~10억까지의 매물들만 소화될 수 있을 것으로 보여지는데
이는 대출규제에 기인한다고 생각하시면 될 듯 합니다.
4월이 지나서 사업시행인가 후에는 기대감이 만들어낸 매도호가로 인하여 거래가 힘들어 질 수 있을 것입니다.
조합에서 시공사 선정을 위한 신문공고 등 여러가지 대외 홍보 활동 등이 이어지게 되어서 아무래도 기대감이 많이 상승할 수 있는 시기에 접어들 것으로 보이는데,
여전히 대출수요억제와 다주택자 양도세 중과세 등으로 인하여 실제 거래까지 이어지는데는 상당히 어려움을 느낄 수 있을 것으로 보이네요..
다만, 3구역을 제외한 나머지 구역 (특히 2구역) 에서는 얼마전 발표한 2019년 표준지 공시지가 상승에 대한 반사 이익을 볼 수 도 있겠습니다.
(향후 감정평가의 기준일은 사업시행인가 고시일 입니다.)
지금까지 구정이후에 들어온 한남뉴타운 소식중 한남3구역의 사업시행인가가 얼마 남지 않았다는 소식을 전해 드리면서
거래량 회복의 기폭제가 될 수 있기를 바랍니다.
------------------------------------------------------------ written by 장 혁남
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