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2019년 3월_한남뉴타운 3월 동향과 3구역 3월말 사업시행인가에 따른 건설사 동향과 전망

  • 2019-03-14 18:50:30
  • 190
  • 한남뉴타운,한남재정비촉진지구,리치부동산,한남3구역,한남4구역,한남5구역,한남2구역,한남동재개발,이태원,한남뉴타운동향

안녕하세요~~
리치부동산 입니다...
 

미세먼지로 숨쉬기 어려운 가운데..

한남3구역의 사업시행계획에 대한 공람이 진행중에 있습니다.
 


아마도 3월 29일경에는 사업시행인가가 나올 것으로 예상하고

있더군요...

 

한남3구역의 사업시행계획에 대한 글은
아래 "한남뉴타운 사업시행계획(안) 공람공고 분석"에 있으니

참조 하시면 됩니다.

 

공람기간인 현 시점에서 매도인과 투자자들의 관심사는 

한남 3구역으로 인해 한남뉴타운 전체 분위기가 어떻게 흘러가고 있는지 일 것입니다.

 

지난 2월에 올린 한남뉴타운 동향에에서 제가 예상했던 시나리오는

거래는 반짝 있을 것으로 생각되나
작년의 3/4분기 가격수준으로  회복되어 거래되기에는 어려울 듯 싶고,
급매물은 모두 정리가 되어
사업시행인가라는 기대감이 만들어낸 매도호가로 인해 거래가  힘들어 질 것이다 .

고 했었는데..거의 맞는 것 같습니다.

실제 2월 말부터 3월 현재까지 그동안 급매물 수준으로 생각되었던 가격대의 매물들은 거래가 되었습니다. 

 

거래 실종 상태에서 거래가 조금 되자 가뭄에 단비처럼 느껴지는 부동산 사장님들이 많았을 것입니다.

하지만. 그러한 매물들은 현재 그리고 앞으로도 자취를 감추고 

관심을 가지고 있던 투자자들은 2월에 출회되었던 급매물의 가격에 대한 기억과 한남뉴타운에 대한   잘못된 기사로 인하여,

여전히 급매물만 찾아 헛수고만 하는 분위기 네요.

 

가장 최근에 파이낸셜타임스에서 한남뉴타운 거래분위기를 3.3제곱미터에 1억 하던것이 7천에도 안팔린다는 기사를 내보냈는데..(보신분들도 있을 것 입니다).

과연 빌라가격이 그렇게 떨어졌으면 벌써 매매 되었을텐데..ㅍㅎㅎㅎㅎㅎ ..

말도 안되는 기사까지도 나오네요.
 

왜,,, 이런기사가 나올까에 대해 생각해 보니..

원인은 급매물을 보는 기준이 신문기사, 정책당국, 매도인, 매수인이 다 제각각 이라서 라는 생각이 들더군요..

사례를 들어보면 작년에  7억5천만원 정도에 거래가 가능했던 매물이

 (호가가 아니라 거래 가능한 가격입니다.)  

시장분위기에 따라 매도인은 6억8천으로 내렸으나

매수하고자 하는 분은 6억5천은 되어야 구입할 의사가 있다고 의사 표명을 하는 겁니다.

 


매도인은 불과 3구역 공람이 나왔음에도 6개월만에 9.3%정도 가격을 내렸다고 생각하고,

(연간으로 계산하면 18.6%가 됩니다).

매수인은 신문 등지에서 10~15% 떨어졌다고 하니, 본인이 제시한 13.3% 정도

떨어진 금액이 되어야 된다고 생각하는 것이죠.
물론, 대지지분이 큰 주택의 경우에는 조금 더 조정 폭이 큰 것이 사실입니다. 
 

하지만 작은 물건의 경우 투자금액, 경쟁물건들과의 비교, 향후 동일한 매물의 출회 가능성 등 중개하는 입장에서 보면 괜찮은데... 라는  간극이 좁혀지지 않는 아쉬움이 남는게 사실이죠.  
 

한편, 시선을 돌려 앞으로의 전망은 

2월에 예측한대로 한남 3구역으로 인해 건설사들의 움직임이 본격적으로 바빠졌습니다.

3월29일 인가를 예상하고 조합의 대의원, 조합원, 공인중개업소 등을 대상으로 활발하게 홍보활동을 펼치고 있습니다.

외부에서는 잘 알 수 없는 부분이죠.
 

이런 활동들로 인해 한남3구역과 다른 한남 뉴타운 구역들에 대한 움직임이 기사화 되는 일이 잦아 질 것으로 예상되고,

거래에 있어서 부정적이기 보다는 긍정적일 가능성이 높다고 생각합니다.
다만, 분명히 대출이 막혀 있는 상황에서 거래금액의 합의가 잘 되어야 겠죠.

 

현재까지 수주 홍보활동을 하는 건설사와 브랜드는  대림건설 "아크로" ,GS건설 "자이", 포스코건설 "더 샾",  현대아이파크, 대우건설, SK건설, 롯데건설, 현대건설 등 인데...
대림건설과 GS건설이 제일 적극적으로 활동하는 느낌 입니다.
(시공사들의 수주에 대한 전략을 한번 비교해 보는 시간을 갖는 것도 재미있을 듯 합니다)

이러한 활동들이 잦아지게 되면,

 여러가지 확인될 수 없는 루머들도  생겨날 가능성도 있을 듯 하네요,

예를 들면 투자자에게 조합원 평가금액, 이주비 등에 대한 근거 없는 얘기들을 마치 건설사에서 흘러나온 듯 포장하여  부풀려서 설명하는 행태 등을 말하는 것입니다.


앞으로 한남뉴타운 재개발 사업에 참여하고자 하는  건설사들은  사업이 빨리 진척되고 조합원이 이익이 상향 될 수 있는 건설적인 방향으로  공정한 경쟁이 이뤄어 질 수 있기를 바랍니다.

 

이상  3월 중순에 한남뉴타운 분위기를 전해 드렸습니다

 

--------------------------  written by 장혁남

 

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