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한남 3구역 시공자 선정 방법에 관하여_단독vs공동 2
- 2019-04-22 12:35:29
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한남 3구역 시공자 선정 방법에 관하여_단독vs공동 1에 이어서,,,,
저 역시 건설관련 전문지식이 없는 상태에서 조합원 입장만 고려한다면 개략적으로 4가지를 생각해 보게 됩니다.
먼저 공사비 부분 입니다.
한남 3구역과 같이 대규모 사업장에서 공사비는 아주 많은 비중과 금액이 대단히 규모가 큽니다.
개략적으로 한남3구역의 전체 사업비중에서 공사비 추정액만 1조5천억원 정도로 알려져 있습니다.
조합원 입장에서는 워낙 전체 액수가 크다 보니 약간의 조정으로도 전체 분담금에 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.
따라서 높은 경쟁구도가 형성되어야 조금이라도 유리하겠지만, 시공사 입장에서는 입찰 경쟁사가 많으면
사업 이익을 최소화 할 수 밖에 없겠습니다.
다만 일반 분양시 미분양이 발생한다면 시공사에 위험부담이 증가할거라 생각되지만
한남3구역에 미분양 발생 가능성은 다른 재개발 구역보다는 낮다고 생각합니다.
두번째로 공사비 이외의 조건을 생각해 봐야 겠습니다.
재개발 사업에선 공사비 외에 시공사가 제공하는 여러 옵션들이 있습니다.
흔히 조합원 무상제공 옵션이라는 품목들이 그렇습니다.
그러나 저는 그중에서 이주에 관련된 비용과 조합원의 분담금 납부 조건 등이 가장 중요하다고 생각합니다
요즘과 같이 대출규제로 인하여 이주비 지급 비율이 과거처럼 높지 않고, 2주택자 이상 등에 대해
서는 더욱 쉽지 않은 상황 등을 감안하면 시공자의 신용 및 자금관련 부분이 중요할 듯 합니다.
다음으로 이주 와 공사 관련 의견 조율 및 책임 입니다.
한남 3구역에는 거주가구가 아주 많습니다. 사업계획상으로는 8천여 가구가 거주하고 있으니, 이주에도 상당한 기간이 소요될 것이고,
이주 이후에도 지형 등 공사관련 부분을 사업주인 조합과 의견 조율할 사항들이 아주 많을 것으로 생각됩니다.
최근에는 대안설계와 관련된 얘기도 나오고 있는데..공사중 생각외 변수가
발생될 경우 빠른 의견 조율과 대응이 필요할 것입니다.재개발은 시간과의 싸움인데 관리처분 이후에도
또 시간을 낭비하면 안되겠지요..
그러나 입주시 발생할 수 있는 하자에 대한 책임소재가 명확해야 되겠습니다.
주차장,조경,조명,통로 등 공동시설은 공동 브랜드시 해당 공구별로 공사를 하게되면 하자 발생시 책임전가가 결국 분쟁으로 이어지는 경우가 발생되면 안되겠지요..
마지막으로 건설사의 브랜드 활용 및 가치 형성 부분입니다.
통상 아파트 완공후에는 시공자로 선정된 건설사의 브랜드를 사용하는 경우가 많습니다.
공동 입찰시에는 브랜드를 별도로 만들어나 참여한 시공사의 브랜드를 섞어서 사용하기도 합니다.
흔히들 아는 아크로,디에이치아너스,자이 등이 특정 건설사의 브랜드이고 헬리오시티, 래미안푸르지오 등이 공동브랜드의 예입니다.
일반인의 상식에서 아파트의 브랜드에 따라서 아파트 가치가 달라진다는 생각들이 있는 듯 합니다.
이에 대해서는 따로 검증하기 어려워 인터넷에서 나온 기사를 소개합니다.
뉴스워커라는 매체의 2011년 10월 10일자 "재건축·재개발 컨소시엄 VS 단독브랜드 어느 아파트가 좋을까?" 기사에서
집값 ‘단일브랜드 11.41% 상승 반면 컨소시엄 0.37% 상승 그쳐’2006년 이후 입주한 강남4구의 재건축, 재개발 아파트중
단일 브랜드의 아파트가 공동브랜드 아파트에 비해 가격 상승폭이 훨씬 크다 라고 보도한 적이 있었습니다.
(출처: http://www.newsworker.co.kr/news/articleView.html?idxno=482)
이후 2015년7월6일 자 기사에서는 "단독과 컨소시엄의 오해와 진실"기사에서는 실상은 그렇지 않고 사실은 다소 오해와 편견에 따른 결과로
동일지역 내 브랜드아파트를 놓고 비교했을 때, 알려진 대로라면 단독브랜드의 가격이 더 높아야 하지만 실상은 그렇지가 않다고 합니다.
(출처: http://www.newsworker.co.kr/news/articleView.html?idxno=5282)
공동브랜드 대표적인 단지는
2006년 입주한 도곡동의 도곡렉슬 아파트와 2008년 입주한 잠실의 리센츠 그리고 2014년 입주한 아현뉴타운 아현3구역의 래미안푸르지오와 2015년 입주한 왕십리 뉴타운의 텐즈힐 입니다.
최근 공동브랜드는 사례는 2018년 12월 입주시작 송파구의 헬리오시티 이네요..
그리고 가장 최근에 공동브랜드가 선정된 사례는 둔촌주공이 4개 건설사 공동 브랜드로 이고.
성남에서도 은행주공 재건축 아파트가 2018년 12월 현대산업개발-GS건설 컨소시엄과 대우건설 단독 입찰의 2파전에서 컨소시엄으로 결론 나왔습니다.
반면 단독 브랜드를 사용한 단지 사례는 한남 3구역과 같은 재개발 사업장에서 많이 있더군요.
영등포뉴타운, 신길뉴타운, 흑석뉴타운은 거의 전부 단일 브랜드를 사용한 단지로 나타났고, 장위 뉴타운, 이문휘경뉴타운 역시 대부분 구역이 단독브랜드 였습니다.
위와 같이 사례를 살펴보니 건립세대수 가 많은 구역은 공동브랜드 사례가 많은 편이네요.
이문,휘경뉴타운에서 비슷한 시기에 시공사가 선정되어, 동시에 이주중인 이문1구역과 이문3구역살례만 봐도 이문1구역은 2904가구가 래미안 브랜드이고,
3구역은 4285가구가 현대사업개발,GS건설의 공동 브랜드 입니다.
지금까지 한남3구역의 시공자 선정 방법중 단독입찰과 공동입찰에 대해 알아보았습니다.
--------------------------------------------------- written by 장 혁남
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