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[컬럼] 한남3구역 시공사 선정 입찰결과에 대한 이야기 1.

  • 2019-10-28 13:47:16
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한남뉴타운 리치부동산 입니다..

 

오랜만에 한남뉴타운 소식을 글로써 전달 해 보겠습니다. 
오늘 주제는 한남 3구역 시공사 선정 입찰 결과에 대한 이야기 입니다.

 

최근 한남 3구역에 시공사 입찰이 모두 완료 되었고,, 입찰 조건 등이 인터넷 등과   신문에 보도 되어 기사화 되니
한남 3구역의 한남동, 보광동 등지에  투자자들 방문이 아주 많습니다.

 

각  건설사들이 제안한 내용들이 기대를 훨씬 뛰어넘는 등 파격적인 내용들이  많아서 투자자들의 투자수요를 꽤나 자극했던 모양입니다. 

이어 언론에서는 한남 3구역 시공사 선정 과정이 너무 과열되는 모습이 아닌가 라는 시각의 기사가 바로나오자  
급기야 국토부와 서울시에서 각 시공사에서 제출한 입찰제안서를 검토해서 위법적인 부분은 제재를 가하겠다는 소식들
조차 들려 옵니다. 

현재 각 부동산마다 유리창에 걸려 있었던 시공사 홍보 전단지는 용산구청의 단속예고 소식에 사라진 상태입니다.  
그러나 여전히 많은 투자자들이 평일, 주말을 가리지 않고 매물을 알아보고 다니고 있으며, 이런 분위기는 최소한 12월까지  이어질 것으로 보입니다.

추석이후 한남뉴타운 분위기에 대하여 동영상 소식을 올린 바 있는데 그 분위기가 계속 이어져 오고 있다는 것입니다.
 

(참고영상 "추석이후 거래량 큰 폭 증가한 한남뉴타운 이야기 ")
  https://youtu.be/TKSKwZ1lQUo

현재 한남3구역의 미래에 큰 기대감을  형성하는데 가장 큰 기여를 한 입찰 제안서의 주요 내용을 인터넷 뉴스매체 뉴스핌에서 입찰 제안서의 주요 항목들 비교표로 만들어서 기사화 한 것이 있어 표를 올려 봅니다.

 

 

 

대단하죠 ??? 언론 등에서 다뤄진 주요 입찰 제안 내용중 이슈화된 부분은
 다음과 같은 3가지 정도가 아닌가 생각됩니다.

 1. 생각지도 못한 GS건설이  숫자로 제시한 일반 분양가와 조합원 분양가 정보
 2. 예상대로 나온  추가 분담금의 잔금 납부 제안
 3. 예상을 뛰어넘는 조합원 이주비 지급 조건

 

제가 개인적으로 궁금했었던 부분들은 대략 2가지 였었구요.
1.  화려한 조감도로 구현된 혁신 설계 / 대안 설계의 내용들  
2.  교육시설, 상가와  관련된 기타 제안  사항들  

아직까지 시공사의 제안서가 모두 입수되지 않아 언론을 통해서 나온 얘기들과 시공사를 통해 전해 들은

얘기로 파악해 보면 
 

GS건설이 일반 분양가를 평당 7200만원, 조합원 분양가를 평당 3500만원 이하 (분양가상한제 미적용시)로 제시했고, 
타 사에서도 현대건설이 일반분양가 대비 50% 낮은 조합원 분양가를 제시하고, 모두 후분양을 제안했기때문에 
실제 GS건설과 같은 분양가가 결정될지 여부는 확실치 않다고할 수 있지만 조합원 분양금액과 일반 분양금액 차이가 상당하리라는 
기대감을 숨길 수는 없을 듯 하군요. 
 
그러나 실제로 분양가는 조합과 건설사간 협의를 통해 정해지는 경우가 많은데 국토부는 GS건설의 일반분양가 보장 공약이 도정법에 
위반 될 수 있다고 생각하는 듯 합니다. 

 

 

이주비 지급 조건은 대부분 건설사에서 평가 금액에 대한 LTV 비율로서 제시했는데 대림산업이100%, 현대건설 70% , GS건설 90% 입니다. 

그동안 한남뉴타운 투자는 2년전까지 주택담보대출 또는 주택임대 사업자 대출을 이용했기에 일반적 재개발 투자지역보다는 대출금액이 상대적으로 높은 편이었습니다. 

그래서 자칫  이주시점에서 기존 대출금 상환과 임차인의 보증금 반환 문제가 대두될 가능성이 매우 클것으로 생각했는데  
3개 건설사가 금융권과의 업무제휴를 통해 충분한 자금대여를 약속했으니 일단 이주시 혼란을 피할 수 있는 틀은 만들어 진 듯 합니다.
다만  현대건설에서 제시한 최소금액 5억원은 무이자 조건이 아니라고 하더군요. 이에 대해서는 위법적인 사항이 있을 수 있다는 의견이 있습니다. 

 

 

사업 일정을 다시 점검해 본다면 입찰 제안을 건설사 3개사는  모두 착공 기준일을 2022년 2월에서 7월로 잡았습니다.
그렇다면 2021년 2월 이전에 관리처분 인가를 득하겠다는 조합의 일정 계획을 기초로 했을 것이라는 판단이 들구요,,
그렇다면 입주 가능한 시점은 사업진행이 중단되지 않는다면 각 건설사에서 공사기간을 35개월에서 39개월로 산정했으니  
대략 2025년 이라는 계산이 나오는 군요.

입주를 계획하고 계신 조합원이나 투자자들께서는 참고하시기 바랍니다.

 


한남 3구역을 얘기할때 최근에 가장 단점으로 지적되었던 사항이 40%를 상회하는 높은 건폐율 문제였습니다. 
3구역 현장에서 중개업무를 하고 있는 저가 가장 많은 질문을 받았던 내용이기도 했지만, 높은 건폐율로 인하여 고급화된 아파트 단지로서의
이미지를 구현하는데 한계가 있지 않을까 우려가 있었지만,

대림산업과 GS건설에서 제시한 대안설계 또는 혁신설계의 조감도를 보니 역시 기우였다는 점이 더군요..
아쉽게도 현대건설은 준비기간이 부족했는지 대안설계를 제시하지는 못했고 대림산업과 GS건설만이준비를 했으며, 대림산업에서는 동일한 기간동안 2개의 (안)을 준비했다고 합니다.

양사 모두 화려한 외관을 가진 한강조망과 풍부한 녹지공간, 훌륭한 커뮤니시 시설 등을 설계에 담아내어 그동안 높은 건폐율 문제와 이로인한 한강조망의 간섭 등의 우려를 한번에 씻어낸 듯한느낌 입니다.  

상업시설에는 다양한 시설을 유치하여 

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