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[컬럼] 지금 한남뉴타운투자 어느 구역을 해야할까?

  • 2019-11-13 14:04:05
  • 169
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안녕하세요.. 리치부동산 입니다.

 

지금은 2019년 11월 중순이 되었습니다.

 

오늘 주제는 "현재 시점에서 한남 뉴타운에 투자하려는 분들은 어느 구역이 좋을까? 입니다.

 

예전부터 한남뉴타운의 4개 구역에 대하여 투자자들의 개인적인 선호도, 중개해 주는 부동산의 관점 등에 따라 투자하는 구역들이 개인마다 다릅니다.

 

제가 "2018년 한남뉴타운 총 결산", "2019년 상반기 한남뉴타운 총 결산" 을 주제로 동영상을 올려 놓은 적이 있습니다.

 

 https://youtu.be/vAi3dxhlFsY

 

https://youtu.be/ph1X88WHTic

 

이 동영상에서는 각 구역별로 거래량과 조합원수 대비 거래량의 점유비중 등 을 통해 어느 구역별로 거래가 많이 되었는지

즉, 선호도가 높았는지에 대해서 설명한 바 있습니다.


예전에는 통상 한남뉴타운 투자자들과 상담에서 투자할 구역 정하지 못했을때 제가 도움을 주었던 기준은 크게 3가지 정도로 나누고,

구체적인 상담을 통해 구역을 정했었습니다.

 

1. 사업진행속도

2. 사업성

3. 구역특징

   _ 한강 조망권

   _ 지하철 접근성

   _ 단지규모

   _ 교육환경 등

 

 

그럼 현재 시점까지 사업진행속도 면에서는 한남 3구역과 한남 2구역이 4구역과 5구역에 비해 월등히 빠르기에 전체 거래비중이 월등히 높다는 점은

이미 데이터를 통해서 확인이 되었습니다. 

 

2017년  2019년 상반기까지의 전체 거래량에서 차지하는 비중은 2개 구역은 상승하고 2개 구역은 하락했습니다.

 

물론 해당 구역별로 조합원 수가 다르기 때문이라고 설명할 수 는 있겠지만 한남 2구역의 조합원 수가 제일 적기에 사업속도가 가장 큰 영향을 미쳤다고 봅니다.

 

한남 2구역 14% -> 17.9% 상승

한남 3구역 49.1% -> 69.6% 상승

한남 4구역 10.9% -> 5.4% 하락

한남 5구역 24% -> 8.9% 하락

 

​⁠

 

 

 

그럼 지금 시점에서는 구역 선택을 어떻게 해야 할까요? 

 

답은 "예전과 다르지 않다" 입니다.

 

하지만 사업속도의 차이가 예전에는 잘 드러나지 않았던 구역별 매도 호가의 차이를 만들어 냈습니다.

 

아무래도 선호도와 거래량 비중이 높다 보니 매도호가의 차이가 드러나기 시작했고 그 시작점은 한남 3구역이라는 점입니다.

즉 한남 3구역을 정점으로 해서 가격의 순위가 정해지고 있다는 것이죠..

 

이점을 참작해 본다면 단순한 시세차익 목적의 투자자라면 저평가된 구역에서는 확실하게 투자이익을 얻을 수 있는 확실성이 높다고 생각할 수 있을 것입니다.

이제는 한남뉴타운 투자자는 2가지로 분류됩니다.

뉴타운 사업 완성이후에 입주를 생각하거나 입주이후에 매도시의 시세차익을 생각하는 형태와 일정기간 투자해서 이익을 보고 빠져 나오려는 투자자.

 

저는 전자를 "실수요 투자자" 라고 생각하고 후자를 "단순 투자자" 로 생각합니다.

 

"실수요 투자자"는 여전히 사업속도와 구역 특징에 기인한 요소가 중요한 의사결정 사항 인듯 합니다. 특히 입주시점이 예측가능해야 하는 점을 중요시하게 생각합니다.

  

반대로 "단순투자자"는 상대적인 저평가와 조합원 입주권 전매제한 시점 이 중요한 의사결정 사항 이겠지요.

그래서 사업이 비교적 늦게 가고 있는 나머지 2개 구역과 그 중 한남 4구역이 해당사항에 부합되는 듯 합니다.

 

한남 뉴타운내 지분 가격을 종합적으로 판단해 보자면 전체적으로는 한남 3구역이 가장 높게 형성되어 있습니다. 

그 뒤를 이어 미세한 차이로 한남 5구역과 한남 2구역이 따르고 있습니다.

 

이는 실거래가도 그렇지만 매도 호가 역시 한남 3구역이 제일 강세이구요.

 

허나 세부적으로 따져 보면 또 다릅니다.

 

지분면적별 가격수준을 한남 3구역을 기준으로 놓고 비교해 본다면,  

 

 먼저 소형 평형대를 배정 받을 것으로 보이는 지분들의 가격대는 4개 구역이 거의 비슷합니다. 이유는 있지만 길어지니 생략하겠습니다. 

 

 30평형대를 배정 받을 것으로 보이는 지분의 가격대는    

 

    한남 3구역 = 한남 5구역 > 한남 2구역 > 한남 4구역

 

 

40평대 이상 중형 평형을 배정 받을 것으로 보이는 지분의 가격대는

 

    한남 3구역 = 한남 5구역 > 한남 2구역 = 한남 4구역

 

순으로 생각합니다..

 

 

물론 이외에 여려가지 고려 사항들이 있겟지만 앞으로  투자를 계획하는  분들은

과연 어느 구역이 본인에게 잘 맞을 것이지에 대해 생각해 보고자 기준을 한번 정해 보았습니다.

 

이상 리치부동산 장혁남 이었습니다.

 

 

***리치부동산은 이태원 해밀턴 호텔 맞은편(이태원동 131-20)  한남 2구역초입에 위치해 있습니다.

 

*** 한남뉴타운에 관심 있으신 분들은 02) 796- 2223 으로 문의 주시기바랍니다.

 

 

​*** 리치부동산 유투브 계정에서 한남뉴타운 최신정보를 동영상으로 보실 수 있습니다.

 

https://www.youtube.com/channel/UC0gXO5xn7upl0XLU1mH9Xtg?view_as=subscriber

 



 

 

***  궁금한점은 리치부동산 카페 Q&A 를 이용해 주세요.

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*** 한남뉴타운 투자매물 확인은 리치부동산 홈페이지에 있지만 최신 데이터로 갱신을 못했네요

 

http://www.한남뉴타운리치부동산.com/main/grid

 

 

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